房地产下一个“黄金十年”，将属于文旅地产

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房地产下一个“黄金十年”，将属于文旅地产




导言
文旅地产是近年来国内房地产行业兴起的一股不可忽视的力量。所谓的"文旅"地产，通俗地说，就是"文化+旅游+地产"的一种房地产开发模式，如果房地产开发有代际之分的话，第一代产品是住宅地产，第二代产品可以看成"商业+地产"，而文旅地产，则属于第三代产品了。

目前国内"文旅"地产的开发，大概可以分为四类：1、主题公园模式，典型代表如迪士尼、欢乐谷、观澜湖、恐龙园等；2、文旅小镇模式，典型代表如宏村、丽江、乌镇、周庄、朱家角等；3、景区开发模式，典型代表如东部华侨城、各地的海景房、山景房、湖景房等；4、都市消费娱乐模式，典型代表如万达影院、诚品、百老汇等。

文旅地产兴起的原因是什么？
文旅地产的兴起，与中国房改二十年来的房地产市场发展、社会经济发展、人民生活水平提高、顶层设计与政策导向、国内产业升级等都有着密切关系，概括下来，主要包含以下几个原因：
住宅房地产经过20年发展，进入逐步成熟期，尤其2008年-2018年这十年间，住宅房地产高速发展，被业内成为"黄金十年"，随着住宅从增量向存量过度，住宅房地产开发逐步触顶，至2016年，楼市价格达到顶峰，在住房拥有率、人均居面居世界前列，价格泡沫，以及一系列宏观政策与限贷限购政策调控的背景下，住宅房地产的拓展空间已经受到严重压制，众多房企开始寻求新的发展空间。
另一方面，国内商业地产的发展也已经到达瓶颈期。随着城市化进程，商业地产这十多年的开发力度十分迅猛，目前，大部分城市的商业房地产存量很高，空置率居高不下，许多写字楼、商业街、购物中心等长期无法去化，再加上传统商业受到新兴电商行业的强烈冲击，"过剩+受阻"的局面，使许多房企对商业地产的发展前景预期大大降低，有些干脆直接放弃，退出市场竞争。
随着国家基础设施越来越完善，交通越来越便利，以及老百姓生活水平日益提高等因素影响，国内旅游业逐步兴起，发展势头很猛，市场体量越来越大，吸引了很多房地产企业的目光。早期文旅产业的开拓者中，如华侨城、宋城股份等成绩斐然，这也坚定了众多房企以及资本跨界试水、分割蛋糕的决心，此外，中国国门越开越大，在国际上的地位逐年提高，到中国旅游也成为国外游客的热门选择，进一步促进了国内旅游业的发展。
文旅地产兴起，还与人民生活水平提高，生活方式改变有直接关系。在国内旅游产业兴起的背后，是中国40年改革开放的成果，带来了老百姓生活水平日益提高，在解决了温饱问题后，休闲娱乐便成为更多人的选择，老百姓的生活方式发生了很大改变，休闲、度假、娱乐、购物逐步成为老百姓生活中必不可少的内容。消费力的提高，使得"文旅地产"有了庞大的消费市场支撑。
另外，国家政策对文化旅游产业的支持。我国历来对文化及旅游产业都持非常有力的支持态度，尤其近十年来，国家屡屡出台促进文化产业、旅游业发展的积极措施和政策，各省市对文化旅游业也抱有极大的热情，尤其是一些旅游资源丰富的省份，已经把旅游业列为发展区域经济的重要支柱产业。
文旅地产，还有较大的社会效益和经济效益。作为房地产业的一个分支，"文旅地产"同样具备房地产开发的所有属性，对于地方政府而言，文旅地产动辄几千上万亩的巨大盘子，不但可以拍出土地、增加政府财政收入，更重要的是，一个好的文旅地产，能够制造大量的人流量、带动周边商业服务业快速发展，激发项目周边地带的活力，提升城市形象，从而创造更大的社会效益。

文旅地产能否成就下一个"黄金十年"
面对文旅地产近年的快速崛起，有专家称，在住宅房地产与商业房地产面临触顶后，"文旅地产"将会迎来房地产行业下一个"黄金十年"。那么，这种说法到底有多少可行度？文旅地产真的能够迎来下一个"黄金十年"吗？笔者认为，这个观点是站不住脚的。
首先，严格意义上，文旅地产是属于商业地产的范畴，算是商业地产的分支，因为，除了文旅地产项目中有一部分住宅配比外，大部分都是商业，如娱乐、休闲、旅游、度假、酒店、购物等等，这些都离不开人流量和购买力的支撑。商业，不能无止境地开发，当供大于求，市场过剩，自然就会出现优胜劣汰，没有竞争力的项目，将被淘汰，所以市场扩容是有限的。
从2012年开始，文旅地产就呈现出爆发式增长态势，至2016年上半年，全国各地的文旅地产项目达到9944个，按此发展速度，文旅地产这块蛋糕将很快就被分割一空。

文旅地产面临的第二个问题，是产品出现严重同质化的问题，在全国各地拿地、运营乃至开售的文旅项目中，出现了很多低质的、同质化的产品，主题重复，定位不清，缺乏创新，文化内涵不足等等问题。其中，销售型的文旅项目成为重灾区，一些海景房、山景房、特色小镇等等，去化周期很长，甚至长期无法去化，有些直接就成了"鬼城"、"空城"，不仅浪费了很多自然资源和社会资源，也让投资的开发商吃尽苦头。
这种现象已经引起了高层严密关注，在4月8日国家发改委颁布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，直接点名要求整顿特色小镇，对虚假小镇、虚拟小镇直接"打假"。
文旅地产所面临的，还有专业运营能力差的问题。对于文旅地产而言，由于都是超大盘建设项目，本身对规划、设计、布局、施工等要求就非常高，而要求更高的，还是管理团队对整个项目的后期运营能力。
由于盘子大、建设周期长，一个文旅项目要成型，往往都要8年10年甚至更长时间，专业运营人才缺失，使得许多文旅项目半途而废。开业运营对文旅项目而言，已实属不易，长期运营更是难上加难。因此，近年来为了提高运营管理能力，文旅地产开始把目光投向海外人才，大量挖掘国外运营团队即人才加盟进来，但是，外来专业人才能否适应本土文化、以及本土化管理，还是未知数。


结语
中国房地产的"黄金十年"已经过去了，这一点，业界基本达成共识。2018年，可以看成是房地产企业的"转型元年"，大量房企改名"去房产"化，不少中小企业转向其他行业发展，有些直接退出房地产行业，而那些已经具备一定实力的房企，则发起了猛烈进攻，向"千亿俱乐部"发起冲刺，试图通过跑马圈地做强做大，在未来竞争格局中，占据一席之地，因而，一年时间，千亿房企猛增到50家，这背后，体现出整个房地产业对未来的焦虑。
尽管有些专家在吹嘘文旅地产的美好未来，但是，面对这些问题，文旅地产想创造下一个"黄金十年"，难度很大。房地产发展已经走过一个时期，"黄金十年"已经成为过去式，没有长盛不衰的行业，也没有永远只赚不赔的企业，无论是住宅地产、商业地产还是文旅地产，都不能离开"房地产"的属性，从发育到成长，从疯狂到理性，土地、开发、金融、消费都将沿着经济规律行走。
再创下一个"黄金十年"是美丽的梦，梦醒时分，将是房地产行业更加惨烈的厮杀，而未来在"文旅地产"的涿鹿中，中小房企都将没有了身影，那是房地产行业中少部分"寡头"或者说头部房企的拼杀游戏，其余大部分，都将成为旁观者。